70年"大限"后,你的房子怎么办?
70年"大限"后,你的房子怎么办?
【解码哥说】
浙江温州，这座在改革开放浪潮中屡次引领制度革新的城市，近期又引发了公众的关注。一些居民注意到，他们的住宅土地使用权即将到期，若不续约，将无法进行房产交易；若选择续约，则需支付续约费用，而这笔费用至少相当于当前房产价值的三分之一。
温州相关部门迅速进行了说明，指出媒体对信息的解读存在偏差，实际上至今尚未成功办理任何续期案例70年"大限"后,你的房子怎么办?，且最终的收费标准尚未确定，然而这一情况已引发舆论的广泛热议。
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码姐表示，温州此次的行动，无疑引发了一场超出了事件本身的广泛争议。那么，这其中真正的问题究竟是什么呢？
解码哥指出，我国境内所有城镇的土地均属于国家深圳06年公告基准地价，在改革开放初期，为了筹集经济发展的资金，我国参考了香港的做法，设立了“土地出让金”制度。通过公开拍卖的形式，实现了一定时期内土地所有权的有偿转让。这一期限后来被明确限定为不超过70年。
温州的案例中，相关房产的土地使用年限仅有20年，现已届满。鉴于此，当地相关部门责令业主支付“续期费用”。在土地出让金收入锐减的背景下，这笔续期费用将为地方政府带来新的土地财政收入，然而，它无疑会加重民众的负担。
码妹：那温州这种做法是不是有法可依？有没有相关法律规定？
解码哥指出，实际上，此次引发争议的行为背后，确实存在因相关法律规范不完善而导致的因素。
自改革开放以来，我国的土地管理法规持续发展演变。1990年，国务院发布的规定中明确指出，土地使用权到期后70年"大限"后,你的房子怎么办?，国家将无偿获得土地及其附属建筑的所有权。从现在的视角来看深圳06年公告基准地价，这一做法似乎对公民的私有权益有所损害，然而，它却标志着我国改革进程的初始阶段。
情况持续演变，自1994年《城市房地产管理法》颁布以来，便明文规定土地使用者有权提出续约申请，国家有义务“予以批准”（此为强制要求）。一旦续约获得批准，双方需重新签署土地使用权出让合同，并“按照规定”缴纳土地使用权出让金。然而，该法律并未对“按照规定”的具体操作或应缴纳的具体金额作出详细说明。现阶段，各地政府执行的相关规定正是基于此法。
2007年，《中华人民共和国物权法》应运而生。这部法律被广泛认为是对公民私有权提供了迄今为止最完善的保障，其149条明确规定：“住宅建设用地使用权到期后，将自动延续。”然而，有人基于此条，误以为“自动续期”等同于“无偿自动续期”。然而，《物权法》在具体阐释第149条时，明确指出，续期需支付费用，具体费用标准由国务院决定。实际上，该议题在那时引发了广泛的争议，最终我们选择了“模糊处理”的策略，并首先确立了基本的原则。这可视为我国改革过程中的一个宝贵经验和智慧，我们期待随着改革的不断深入，这一问题能够得到逐步的解决。
国务院是如何做出决定的呢？症结就在此处。这项规定至今尚未公布。因此，在上级法规尚未明确的情况下，各地方政府只能依据各自的“解读”来征收这笔续期费用。
码姐：既是这样，各地政府的做法应该还是有所不同的吧？
解码哥表示认同，他指出，当前地方政府在处理此类事务时，主要采取了两种策略。其一，类似于温州的做法，即依据“市场评估地价”的标准来征收费用，正因如此，才会出现总价为65.8万元的房屋，却需缴纳30万元续期费的现象。
深圳等地采取的做法是，依照该地区的“公告基准地价”的35%来收取费用。所谓基准地价，简言之，便是土地的起始价格，即在完成拆迁、土地平整等初级开发之后，政府所确定的平均价值。以大约80平米的房屋为例，若延期20年，所需支付的费用大概在4.5万元左右。
对比之下，深圳市的举措对于民众造成的压力显著减轻深圳06年公告基准地价，并且更易于被大众所接受。据悉，已有众多深圳业主依照相关规定支付了续期费用。深圳市之所以能够实施这种措施，首先是因为其财政状况相对优越，无需过度依赖“土地财政”；其次，由于深圳成立较晚，房屋产权到期的情况较少，而新批出的土地较多；再者，考虑到续期费用过高可能会对房价造成影响，因此政府决定采取降低收费标准的策略。
码妹兴奋地喊道：“姿态提升啦！”鉴于土地使用权年限问题已引发公众热议，预计后续将出现一些变动。
解码哥提到，我国正迎来改革开放的第四个十年阶段，当前面临的一个不容忽视的难题是土地使用权年限届满的问题。
土地使用权的70年期限，常被比喻为中国房地产领域的“达摩克利斯之剑”，它加剧了经济活动的波动性，从而构成了额外的经济负担。消除这种不确定性，理应是政府应尽的责任。因此，迫切需要在国家层面尽快出台统一政策，以纠正各地“各自为政”的现象。
我国在住房土地制度的发展历程中，民众普遍抱有土地使用权到期后可自动续约，只需支付小额费用甚至无需付费的期待。当前房屋交易的价格体系正是基于这一预期建立起来的。若仿效温州的做法，对续约征收高额费用，可能会颠覆房地产市场的运作规则，引发市场的剧烈波动。房地产领域影响广泛，利益丰厚，这可能导致公众对政府的不满情绪逐渐累积。鉴于此，及时制定国家层面的具体政策，协调地方政府与民众的利益要求，适当偏向民众的利益，显得尤为必要。在此背景下，“深圳经验”具有很高的参考价值。（王少喆文）
